重庆公司律师

          北京市政府新出台的土地政策4号文件将对北京市房地产市场产生重大影响，4号文件的严格执行是否会造成北京土地供应断档局面？政府进行土地拍卖是否会直接导致北京房价上涨？这些问题引起业内外人士广泛关注。 有些人认为，北京的房地产市场会发生像上海、杭州那样地价与房价同时上涨的情况。但是我们应该看到，北京的房地产市场有其特殊性，不能以其他地区的形式来预测北京未来房地产市场的走势。 从供应看　目前不会形成短缺 与上海、杭州“一刀切”情况不同的是，北京市政府在新政策实施之前给了房地产商一个缓冲，33号文件中开的四个口子使部分开发企业储备了大量的土地。据有关部门说，4号文件出台之前已立项的土地协议出让仍然有效，因此之前协议出让的规划面积一亿多平方米的土地都能继续进行开发和交易，这么大的量基本上能够满足3年内北京市场对住宅的需求。 目前这一亿多平方米的土地可能分布在一些大的房地产企业手里。由于这批协议出让的土地将是未来几年内交易的重点，因而真正的挂牌交易量仍将是上市交易土地中的很少一部分，这就可以看出未来几年内北京土地市场不会发生大变。北京房地产市场依旧会保持近两年的发展势态，一方面一些大型企业储备了大量土地不愁开发，另一方面有钱无地的企业可以收购有些公司手中的空闲土地，或者是向那些资金匮乏的公司收购其已经立项的项目，其状况还是和没有颁布4号文件的时候基本持同。 从需求看　继续保持平稳 北京的市场需求几年来一直保持比较旺盛但又较为平稳的状态。由于北京是首都，吸引了全国各地区人才和资金涌入，房地产市场上无论是自住还是投资需求都是比较大的。从自住来看，北京每年大量外地人才的涌入可以常年支撑一部分市场需求，而旧城改造的不断深入和城市产业区的不断转移，也缩短了居民更换住宅的年限，同样也造成了自住市场需求大的状况。从投资来看，北京市场的各种投资成分类型的组成较为均匀，江浙个人投资只占其一小部分，其他是由华北、北京本地及外资组成，因此不会出现像上海、杭州那样，一旦江浙炒家或外资大幅撤资就使楼市狂跌的现象。 从需求着手分析的时候更不能忽略北京是首都这个因素，正因为北京是全国的政治中心，每一个决策和政策的执行都会牵扯到更多外地所没有的利益关系，因此北京相对其他城市来说，不可能会出现国外游资大量进入市场投机的现象，即使出现类似情况，国家也会进行干预，以保证市场长期稳定健康的发展。

          短期内供过于求　房价会下跌 政府规定立项的土地必须在两年内开发，因此这一个多亿平方米的土地在未来两年必须破土动工。虽然可以采取滚动开发的模式，不会一下子全部投入市场，但开发商为了尽快回收资金会集中上很多项目，估计2006年前投入市场的项目将大大超过已往每年的供应量。尽管此后有两年的时间来慢慢消化，但是这个投放量还是较为惊人的！预计未来会产生供过于求的局面，因此北京反而会在4号文件的颁布后出现房价下降的情况。 由于回收资金的速度放慢，一些资金实力不够的企业将无法支撑长时间开发，预计会造成市场上烂尾楼增多、小公司破产增多的现象。目前一些开发商打算形成战略联盟，并借此影响人们价格走势的预期，但是在近乎完全竞争的市场上这样做成功的机会不多。手中有地的大开发商完全可以通过这个时期扩张市场，利用其已经到手的廉价土地，以价格竞争占有市场。